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房地產(chǎn)律師談借名購房的法律風險及其防范。
近二十年來，中國房價越炒越高，泡泡越吹越大，越調(diào)控越亂象叢生。一線城市房價早已超英趕美，并且奇跡還在被不斷的創(chuàng)造?！胺孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹摹?，調(diào)控口號喊得再響，仍然抵擋不住買買買、炒炒炒。
由于長期以來房地產(chǎn)政策朝三暮四治標不治本，不同時期不同身份的購房人可能適用不同的購房政策和貸的款項政策。因此，不少購房人出于規(guī)避調(diào)控政策的目的，通過借用他人名義的方式購買房屋、申請貸的款項。還有一些低調(diào)的“房叔房嬸”本著財不外露及不可告人的目的，也常常借名購房。下面就聊聊借名購房的法律效力、法律風險及風險防控那些事。
借名購房的常見風險
1、無書面協(xié)議，出名人否認曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。
2、違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認定無效。借名購買經(jīng)濟適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認定無效的可能，借名人無法實現(xiàn)獲得房屋物權(quán)的目的。
3、出名人（即登記人）拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足約定過戶條件時，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權(quán)掌握在出名人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險。
4、借名人（即出資人）被要求騰退搬離房屋。購買房屋后，借名人往往實際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動產(chǎn)物權(quán)采取登記主義，借名人可能面臨被起訴騰退房屋的風險。
5、房屋因出名人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記出名人之間的約定，根據(jù)物權(quán)公示原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦出名人涉訴，該房屋作為其財產(chǎn)面臨被查封或處分的危險。如：出名人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)應分割；出名人負有債務，債權(quán)人申請保全而致該房屋被查封；出名人死亡，房產(chǎn)可能被其繼承人爭奪或者不配合過戶
6、出名人將房屋出賣、抵扣給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人。二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能以不當?shù)美虺雒酥鲝堎r償。
借名購房的正確姿勢
針對上述風險，建議大家購買房屋這樣的重大生活資料時，多咨詢房地產(chǎn)專業(yè)律師，搞清楚借名買房暗藏著“賠了房子又虧錢”的風險，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經(jīng)濟適用房之類的保障性住房。違反政策借名購買經(jīng)濟適用房，即使有書面協(xié)議或進行公證，都可能導致協(xié)議因違反強制性規(guī)定被認定無效，最好不要借名購買。
物色選定信用高人品好的人簽署書面借名購房合同尤為重要。對于不違反國家政策、法律法規(guī)強制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸的款項困難，建議雙方簽訂書面協(xié)議，以白紙黑字
的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議進行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款、贈與關(guān)系還是借名買房。
保留必要的書證是順利主張權(quán)利預防風險的重要保障。對于借名人，一定要留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán)減少損失。
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