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買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)知多少？
買(mǎi)賣(mài)，是我們?nèi)粘Ｉ钪谐０l(fā)生的事情。它既可以是幾塊錢(qián)的事，也可以是數(shù)以萬(wàn)億的采購(gòu)，但無(wú)論標(biāo)的額的大小，買(mǎi)賣(mài)合同都是雙方有效憑證。
風(fēng)險(xiǎn)一：雙方當(dāng)事人是否具有訂立合同的主體資格
合同具有相對(duì)性，簽訂合同的雙方主體是否“有資格”，是防控合同風(fēng)險(xiǎn)的第一步。只有合同雙方當(dāng)事人“有權(quán)”簽訂合同，那么相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)才有意義。是否“有權(quán)”簽訂，需要從當(dāng)事人的身份、資格、物權(quán)、債權(quán)等多方綜合考慮。例如，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的一方當(dāng)事人并不享有標(biāo)的房屋的所有權(quán)，而是假冒所有權(quán)人的身份出售特定房屋，在這種情況下，這位合同當(dāng)事方就不是適格的主體，也就必然沒(méi)有簽訂合同的主體資格，直接后果就是這份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》效力的不確定。因此，我們?cè)谟喠⒑贤耙欢ㄒ榍鍖?duì)方是否具有簽訂合同的資格，同時(shí)也要確保對(duì)方具有履行能力，才能盡可能保證交易安全。
風(fēng)險(xiǎn)二：合同因“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”而無(wú)效
《合同法》第五十二條規(guī)定了法定合同無(wú)效的情形，其中一款規(guī)定“合同中存在‘惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益情形’的合同無(wú)效”。此條規(guī)定意在保護(hù)交易的公平性、合法性，如果存在一方當(dāng)事人惡意串通他人，損害他人合法權(quán)益的情形，那么該合同就應(yīng)自始無(wú)效不能發(fā)生法律效力。
“惡意串通”強(qiáng)調(diào)的是惡意串通人之間的主觀惡意，具體的表現(xiàn)為事前串通掩蓋事實(shí)真相，故意隱瞞重要事實(shí)，故意欺騙他人損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。下面列舉三種性質(zhì)合同的“惡意串通”供各位理解：
第一種是在《保證合同》中，合同三方中任意兩方故意合謀，相互串通實(shí)施損害國(guó)家、集體或者第三人的行為;
第二種在《房屋租賃合同》中有些房屋出租人為了將房屋賣(mài)給第三人，事先與第三人惡意串通，將房?jī)r(jià)提得很高，或者由第三人假意出很高的價(jià)格，使得承租人無(wú)力競(jìng)爭(zhēng)，只好放棄。而事后，出租人卻以低價(jià)賣(mài)給第三人，侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);
第三種招投標(biāo)活動(dòng)中，投標(biāo)者之間或者是投標(biāo)者與招標(biāo)人之間惡意串通以達(dá)到太高價(jià)格或是壓低價(jià)格的行為。
風(fēng)險(xiǎn)三 ：合同中的“定金”問(wèn)題
定金按性質(zhì)可以分為：
訂約定金——以訂立合同而支付的一定數(shù)額金錢(qián)的定金;
成約定金——以合同成立而支付的一定數(shù)額金錢(qián)的定金;
解約定金——以一方解除合同為條件而需要支付的定金，但必須在合同中事先約定;
違約定金——以一方違約而需要支付的金錢(qián)為條件的定金;
證約定金——以證明當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系而需要支付的定金;
定金的性質(zhì)可以按照實(shí)際的需要來(lái)選擇。其次，提示各位在轉(zhuǎn)賬交易中也需要注意寫(xiě)明轉(zhuǎn)賬的定金用途，以保證發(fā)生交易意外時(shí)可以主張定金權(quán)利。
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